土地の評価のしくみ

 土地の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準（土地）」に基づいて地目別に定められた評価方法により評価します。

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日（その年の1月1日）の現況の地目によります。

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額（注釈1）をもとに算定した正常売買価格（注釈2）を基礎として求めます。

• （注釈1）売買実例価額とは、実際の取引価格です。
• （注釈2）正常売買価格とは、実際の取引価格から、売り急ぎ、買い急ぎなどの不正な要素を除き、本来の価値を適正に反映した価格です。

 宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法」又は「その他宅地評価法」のいずれかによることとされています。

 道路、家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分します。

• 状況類似地区ごとに、主要な街路・標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。
• 地価公示価格、地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用し、標準価格を求めます。

標準価格をもとに、路線価を付設します。

街路の状況等を主要な街路の状況等と比較衡量して付設します。

• 一画地の宅地ごとに路線価をもとにして形状等に応じて補正を適応し評価額を算出します。
• 一画地は、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。

道路、家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分します。

• 状況類似地区ごとに、主要な街路・標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。
• 地価公示価格、地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用し、標準価格を求めます。

• 一画地の宅地ごとに路線価をもとにして形状等に応じて補正を適応し評価額を算出します。
• 一画地は、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。

 田・畑（農地）の評価は、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

• 一般農地は、市街化区域農地と宅地等介在農地を除いた市街化調整区域の農地です。
• 農業が継続されることを前提とした田および畑をいい、農地としての生産力に着目して評価します。

• 一般の市街化区域農地は、市街化区域内の田および畑です（市街化区域内にある農地は、宅地並み評価となります）。

• 宅地の価格を基準として求めた価格（宅地に転用する場合に通常必要と認められる造成費を控除して評価し課税については農地に準じた課税になります）。